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北京:解决住房所有权向共同所有权转移的衔接问题

原标题:由于《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)的出台,北京市场上的少数项目已经从自有住房转变为共有产权住房,如位于海淀区永丰工业基地的中铁碧桂园项目。

最近,许多买家对这个项目表示担忧。例如,虽然他们购买了一套共有房产,但该房屋的建造符合原有的自住标准,而且在购买合同中没有标明本应明确标明的装修材料。

针对这些问题,北京住房和保险部门还要求中铁碧桂园完善合同,有效保护购房者的合法权益。

住房和保险部要求该项目改善合同规定的自住商品房,该商品房以前是具有共同产权的商品房。随着北京市几个部门去年联合发布《暂行办法》,以前的自住住房也已转变为普通产权住房。

买家最关心的问题是,中铁碧桂园项目是属于普通产权房还是自有房,销售价格是35000元/平方米。因此,一些买家有疑问。按照共有产权购买的房屋为自有住房标准。

对此,碧桂园今天在北京商报向记者解释说,根据《暂行办法》,未售出的自住商品房、限价商品房、经济适用房和各类政府购买的政策性住房均适用本办法。

关于建设标准,据报道,按照去年9月30日实施的《北京市共有房屋规划设计与宜居建设指导意见(试行)》执行。中铁碧桂园项目于去年9月11日收到项目《规划意见批复》。根据规定,本项目的规划方案在上述指导方针之前已获批准,因此中铁碧桂园项目的规划设计应按照自住的要求执行。

此外,买家关注的另一个焦点是,根据2015年10月发布的《保障性住房全装修成品交付实施条例》,开发建设单位应在购买合同中明确装修内容,包括材料、部件、品牌、设备型号等。

但是,在中铁碧桂园项目合同附件中关于装饰和设备标准的内容中,品牌和型号没有明确定义。

针对购房者反映的问题,住房和保险部门向开发商提出了明确的要求。首先,在项目的精装修样板房中,品牌、型号等信息应标注在各种材料的实物上。同时,要求开发商与购房家庭沟通,明确规定装修选用的材料、部件、设备品牌和型号,并签订补充协议作为购房合同的一部分。

新措施只适用于新项目。去年9月底,《暂行办法》正式实施。

根据第三十七条,本办法实施前出售的自住商品房项目的出租和出售管理,按原规定执行。本办法实施后,未售出的自住商品房、限价商品房、经济适用住房和政府购买转售的各类政策性住房,按照本办法执行。

换句话说,如果不发生意外,《暂行办法》将是今后北京所有政策性住房分配、使用、再上市和流通的最重要依据。

这也意味着北京所有的自有住房都将被改造成普通的产权房。

对此,国务院发展研究中心研究员刘为民直言不讳地表示,北京方面通过具有共同产权的住房政策来协调各类销售型保障性住房,有利于制度的规范化和统一,住房制度也更加简洁明了。“新政策明确界定了政府和购房家庭持有的股份,更明确界定了政府和购房家庭的权利。政府和购房家庭是双向选择,可以自由退出,具有很高的政策灵活性和可操作性。”

然而,中原地产首席分析师张大伟认为,除了产权上的差异外,自有住房和普通产权住房的建设质量不会有太大差异,两者都具有安全性,符合国家建设标准。

思源房地产首席分析师郭毅也表示,既然自有和共有房屋都可以出售,竣工验收必须合格。共有房屋的价格将随着周围商品房的价格而波动,而自有房屋的价格相对较低且稳定。如果上述所谓的“过渡工程”是按较早时所定的价格出售,其实是有一定的价格优势的。

事实上,过渡时期的监管首先包括已经下注的朝阳金都家园、下周下注的昌平绿海家园、钟君四季家园、崔飞家园。此前,该房产是自住商品房和限价房,也是新政前的改造项目,执行与以前相同的标准。

“以商品房价格购买的经济适用房的质量应该是购房者最担心的事情,”一位房地产市场观察员分析道。然而,事实上,新规定出台前的普通产权房项目并不等同于“低质量”和“低标准”。均符合国家相关设计标准,并经管理机构审查合格,取得施工审查证书。

然而,在特殊情况下,置业人士的利益更需要保障。

消息人士进一步表示,自住商品房在成本方面确实比普通商品房有一定优势。

对于开发商来说,一个负责任、以质量为导向的企业甚至应该在产品质量方面做得更多,前提是企业严格按照新规定之前项目管理部门的要求执行规划设计标准。

当然,“标准”本身是不够的,如何监督相关企业实施标准也至关重要。

企业的后期施工验收应严格控制。企业达不到质量标准的,应责令企业限期整改,完善材料标志和施工工艺,确保“过渡期”内合资产权项目的质量。

“共有产权房的建设标准之一是装修和交付,但对自有住房没有相关规定。因此,这批由自有住房改造而来的共有房产可能会出现空置交付,需要由买家自费重新装修,”郭毅今天在北京商报告诉记者。对消费者来说,购买共有产权项目最大的担忧是产权不完整和五年不转让规则。“如果你非常关心这两个项目,建议你可以选择购买二手房,从而避免各种限制性措施。

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